A primeira reunião do COPOM de 2020 não surpreendeu ninguém e, como previsto, a SELIC foi cortada a 4,25%. 

Essa é a taxa de juros mais baixa da história do Brasil até hoje e mais, a inflação acumulada de 12 meses está acima da SELIC pela primeira vez.

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E o que isso significa? 

Bom, a SELIC é a taxa básica de juros do Brasil. O que significa que é a taxa pela qual o governo toma “empréstimo” para fazer o que precisa fazer.

O governo é usado como benchmark de segurança em qualquer investimento em renda fixa.

Com esse novo corte, os investimentos em Renda Fixa que seguem a taxa SELIC tem rentabilidade real negativa. Ou seja, você perde dinheiro. 

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E agora? Quem poderá nos ajudar?

Bom, a primeira coisa a fazer é analisar seus investimentos, identificar quais ativos seguem a taxa e diversificar sua carteira de modo que você tenha outros ativos que possam ajudar a trazer sua rentabilidade para cima. 

Uma aposta para 2020 são os Fundos de Investimentos Imobiliários, os famosos FIIs. 

Esse texto é para você que vai na onda do Mr Catra e quer ter muitos FIIs (ou só um ou outro). 

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O que são os Fundos de Investimentos Imobiliários

Já falamos sobre FIIs aqui, e como eu adoro os textos do Edu, vou surrupiar algumas partes do dele para fazer um resumão do que é FII. 

Aconselho fortemente que você leia o texto que ele fez com tanto amor e carinho, até porque lá tem muita informação legal que não vai ter aqui. #nãoépubli

Fundos de investimento imobiliário (ou FII) são uma forma de investir no mercado imobiliário sem ter que comprar imóveis.

Vamos supor que você tenha vontade de comprar um apartamento para depois alugar e fazer dinheiro todo mês. Essa é, realmente, uma boa oportunidade, mas tem alguns problemas:

  • Comprar um apartamento é caro
  • Decidir qual apartamento comprar exige conhecimento e estudo do mercado
  • Para alugar o apartamento você tem que anunciar, negociar, cuidar, mostrar o apartamento
  • Caso você não consiga alugar o apartamento, você não consegue pegar um pedaço de tijolo e pagar uma conta

Os FIIs são uma maneira de investir nos melhores imóveis e receber dinheiro mensalmente sem os problemas acima.

Os Fundos Imobiliários investem em bens imóveis, e com isso, é comum o investidor pensar nele como um ativo de renda fixa. A verdade é que os FIIs são considerados de renda variável e são negociados na B3, a nossa bolsa de valores.

Para você começar a investir em FII, o primeiro passo é você se cadastrar em uma corretora para ter acesso aos portfólios.

Atualmente, as principais corretoras como XP Investimentos, Clear, Easynvest, Modal, Órama, Rico entre tantas outras têm valor ZERO para taxa de corretagem para Fundo Imobiliário. 

Avalie qual corretora tem mais a ver com seu perfil. 

Agora que você já sabe como funciona um FII, vamos ver como você ganha dinheiro com FIIs e como escolher os fundos imobiliários. 

Como escolher um Fundo Imobiliário

Quando você investe em um Fundo Imobiliário, de forma indireta, você está investindo em um imóvel ou mais imóveis, já que o gestor do fundo vai pegar o dinheiro dos cotistas e comprar/construir alguns tipos de imóveis como shoppings, prédios comerciais, galpões logísticos, etc.

Tudo isso deverá ser analisado por você na hora de investir. 

Por isso, é muito importante estudar os fundos, saber qual empreendimento o gestor está comprando, se o empreendimento tem potencial de valorização, qual a localização dele, se está em uma área promissora ou já saturada. 

Como em todo tipo de investimento, para cada objetivo ou perfil um tipo melhor de investimento.

Existem quatro diferentes tipos de fundos imobiliários.

Fundos de tijolo

O principal objetivo do gestor nesse caso é gerar uma renda mensal através de aluguéis de imóveis.

Se o seu objetivo é ter uma renda passiva todo mês, essa é uma ótima oportunidade devido aos rendimentos pagos.

Tipos de imóveis

Os fundos imobiliários podem investir em diferentes tipos de imóveis:

  • Lajes corporativas 
  • Galpões de logística
  • Galpões industriais 
  • Agências bancárias 
  • Shoppings 
  • Lojas e supermercados 
  • Hospitais 
  • Universidades 

E o que você precisa ter atenção nesse momento é o que a gente sempre fala aqui: diversifique! 

Estude sobre o mercado que você está investindo, mas não tente prever qual área vai se destacar. 

Diversificar o patrimônio é crucial para reduzir riscos e maximizar o retorno.

Importante sempre pensar: e se acontecer alguma mudança no setor X e desencadear uma crise, eu tenho alternativa de ter investido em Y que pode estar num melhor momento e compensar a rentabilidade?

Esse tipo de pensamento vale para sua carteira de modo geral e também para os tipos de imóveis nos FIIs. 

Fundos de papel (ou de recebíveis)

Nos fundos de papel, o gestor investe em ativos de renda fixa especificamente do mercado imobiliário, como LCIs e CRIs.

Como eles investem em renda fixa e tem de distribuir 95% do seu lucro na forma de rendimentos, sua cota não costuma variar muito de preço.

Fundos de desenvolvimento

A estratégia para esses fundos é de investir em projetos imobiliários para vender ou alugar no futuro. A diferença dele para o de tijolo é que o fundo de tijolo costuma comprar imóveis já construídos.

São fundos mais complicados e com maior risco envolvido e que podem demorar até pagar rendimentos. Por isso são uma boa ideia quando o objetivo é ganhar dinheiro no longo prazo.

Fundos de fundos (FOF)

O gestor aloca o dinheiro dos cotistas nos melhores fundos imobiliários. Sim, é um fundo que investe em outros fundos. Quando se quer diversificar uma carteira de FIIs, sem gastar muito tempo estudando todos os fundos possíveis. 

Nesse caso é importante saber o racional de avaliação do gestor para selecionar os fundos em que vai investir. 

Se tem potencial de valorização, quais riscos, perfil de seleção de fundos, ou seja, entender a estratégia do gestor.

Como eu ganho dinheiro com um Fundo Imobiliário?

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Você pode ganhar dinheiro de duas formas:

Com dividendos

Quando um gestor de um FII decide por um imóvel, uma das estratégias é alugar esse imóvel e cobrar aluguel de inquilinos que geralmente são empresas. 

Esse dinheiro é dividido entre os cotistas de forma proporcional. 

Valorização das cotas 

Imagina que o fundo que você entrou comprou um shopping em um lugar que quase não tem casas próximas, não tem empresas, enfim só tem mato.

Com o passar do tempo a área começa a ser desenvolvida: aparecem empreendimentos residenciais, empresariais, supermercados, clubes… o que tende a acontecer com o shopping? Ele tem mais fluxo de pessoas, tende a ser valorizado assim como as suas cotas. Assim, você consegue vender e ganhar dinheiro. 

Importante: de forma geral, os fundos imobiliários são de médio a longo prazo.  

Quais são os riscos para quem quer investir em Fundos de Investimentos?

Taxa de vacância dos imóveis

Isso pode acontecer por diversos motivos, desde gestão passiva, a crises ou novos competidores. Além disso, o risco de inquilinos saírem sempre existe. Com aumento da taxa de vacância, o lucro vindo do aluguel tende a diminuir, pois são menos pessoas pagando. 

Localização dos imóveis

É importante saber onde os empreendimentos estão sendo comprados. Pode acontecer também de a região do imóvel ser promissora inicialmente, mas não vingar. Com isso, pode haver desvalorização das cotas 

Competição

Suponhamos que em um determinado bairro só tinha um shopping A durante 5 anos.

Em um determinado momento abriu outro, B, a 1 km de distância. 

Algumas lojas, que são inquilinos do shopping A, podem migrar para o novo. Com isso, pode acontecer diminuição de aluguel. 

Outra hipótese que pode acontecer é o shopping B ser mais moderno e o antigo ficar obsoleto, tendo menos fluxo de pessoas. Com diminuição de fluxo, pode haver uma desvalorização do imóvel, por exemplo. 

Conjuntura econômica

Com uma crise econômica pode haver redução de inquilinos e o valor dos aluguéis mensais cair. Além disso, pode acontecer desvalorização do imóvel e consequentemente das cotas do fundo.  

Contratos de longuíssimo prazo e sem renovação

Um bom exemplo que pode acontecer isso é com Galpão Logístico. 

Pode ter um prazo muito longo e quando vencer, o inquilino sair e não ter outro para colocar no lugar.

Inadimplência ou Atraso no pagamento de aluguéis

Quando os inquilinos não pagam os aluguéis ou atrasam. Isso pode impactar diretamente no lucro. 

Como você pode ver, é um tipo de investimento que você pode utilizar para variar a sua carteira. 

Para fazer as melhores escolhas você deve levar em consideração o seu perfil, seus objetivos, suas estratégias, ter atenção para os pontos de riscos que possam acontecer e sempre acompanhar como os seus investimentos estão performando.

Além disso, analisar os fundos e suas estratégias para saber se estão alinhadas com a sua é de extrema importância. Espero ter ajudado. Se curtiu o texto, compartilha com os amigos. Bons investimentos!