fbpx
Usar de graça Acesse sua conta

Fundos de Investimentos Imobiliários: ter ou não ter e como escolher

Estamos acompanhando um novo cenário no Brasil em que temos juros mais baixos e com isso, as pessoas se viram obrigadas a rever seus investimentos. 

Se antigamente conseguíamos rentabilidades de 14% ao ano com investimentos em renda fixa como títulos do tesouro direto, o que vemos hoje em dia é uma necessidade de maior diversificação da estratégia da carteira. Muitas pessoas foram para a renda variável e investimentos alternativos. 

O mais maduro das classe dos investimentos alternativos é o Fundo de Investimento Imobiliários, os famosos FIIs. 

Em uma conversa do Edu com o Bernardo da RVI Capital e o Giancarlo, especialista em FIIs,  vimos que  em 2019, esse tipo de investimento ganhou muita força e no último trimestre do ano passado, a quantidade de cpfs de pessoas que investe em FIIs saltou de 250k para 850k. A distribuição de proventos estava em alta e os investidores estavam muito satisfeitos. 

E aí veio a crise do Coronavírus e surge a dúvida: o cenário que estamos vivendo é propício para FIIs?

O coronavírus trouxe uma situação que nunca tínhamos vivido antes, pois tivemos restrição de locomoção e aglomeração. Muitos espaços ficaram fechados por 3, 4 meses. 

De fato, o IFIX chegou a cair 30%-40%, e com esse fechamento do comércio a categoria de shoppings e lajes corporativas sofreu um pouco mais. 

Porém, quem enxergou essa queda como uma oportunidade conseguiu negociar bons papéis com preço ultra descontado.

Se antes do coronavírus, o pano de fundo favorecia a negociação de FIIs, ainda hoje o cenário macro continua sendo favorável, pois não teve regressão, seguimos com juros e inflação baixos. 

Porém, por estarmos passando por um momento delicado de recessão e pandemia, os FIIs sofrem por conta do impacto operacional, o que refletiu em alguns casos em menos distribuição. 

O que é importante saber sobre os Fundos de Investimentos Imobiliários? 

Muitas pessoas que entraram nesse tipo de investimento ano passado, estava acostumado a alta volatilidade positiva com distribuição de proventos. 

E apesar de os Fundos de Investimentos Imobiliários serem muito procurados por conta do pagamento de dividendo, eles são um ativo de renda variável, em que a cota varia também e é importante analisar o horizonte a longo prazo. Além disso, ele traz alta volatilidade para carteira: para cima ou para baixo. 

E não podemos esquecer que os ativos tem 3 variáveis e que para ter as três é muito difícil: rentabilidade, liquidez e volatilidade. 

Em economias mais maduras, é preciso abrir mão de um dos fatores e o Brasil está operando nesse cenário. 

Segmentos de Fundos Imobiliários: qual mix ideal de setores para ter em uma carteira de FIIs?

Como a gente sempre fala aqui, melhor que tentar adivinhar qual investimento vai foguetar, é montar uma carteira que te permite navegar cenários diferentes.

Se você está pensando em investir em Fundos de Investimentos Imobiliários, entenda as categorias.  

Shopping Center

No curto prazo, o rendimento será próximo de 0 em termos de dividendos nos próximos 1, 2 semestres, mas 

é uma classe que no brasil é muito bem posicionada. 

Os shoppings no Brasil, geralmente, são localizados em lugares de maior renda per capita e/ou com adensamento geográfico. Gostei desse termo, mas se você nunca ouviu é a mesma coisa que falar lugar com muita gente! 

No shopping você consegue resolver várias coisas da sua vida: tem lotérica, tem academia, tem loja de telefonia, praça de alimentação e claro também tem as lojas. 

Eu deixei as lojas por último de propósito porque hoje em dia, o shopping é é um centro de conveniência. 

E daí? 

Bom quando estamos em um momento em que os e-commerce estão em crescimento, muitas pessoas pensam: e agora? Os shoppings vão acabar?

Pelo seu caráter de serviço, ser perto de onde você trabalha ou mora, ter tudo em um mesmo lugar, o shoppings se tornam estratégicos pois você consegue resolver vários problemas em um lugar e até para e-commerce, as lojas de shopping viram centro de distribuição e troca. 

Além disso, são empreendimento com alto poder de barganha.

A despeito da crise do coronavírus, a estratégia não muda para o longo prazo (2, 3 anos).  Para curto prazo, os rendimentos caem, pois o setor enfrenta incertezas de abre e fecha, mas é considerado uma boa alternativa  para ganho de capital

Ativos logísticos

Com o crescimento do e-commerce os ativos logísticos, entraram na moda. De fato, as lojas virtuais precisam de espaço para estocar e distribuir produtos. 

No começo da crise, sofreu um pouco, com queda em torno de 10%-15% na distribuição de proventos, porque nem todo ativo logístico é para e-commerce. 

Tem uma característica de distribuição de rendimento alta, tem espaço na carteira e é mais diversificado

Lajes Corporativas

Esse é o mais complexo, pois com o home office é preciso entender e projetar qual vai ser o resultado final dessa dinâmica. 

Analistas do mercado acreditam que as lajes corporativas não vão acabar, mas a forma de utilizar o espaço corporativo pode ser diferente.

Pode ser que em um primeiro momento haja uma taxa de vacância, pois algumas empresas podem ajustar o espaço que realmente usam. 

Isso não significa necessariamente que vai ficar vago, pois com a demanda menor que a oferta, a tendência é que o preço não suba tanto e escritórios menores, consigam ocupar essas vagas. 

Fundos de Fundos

São boas alternativas para quem está começando nesse tipo de investimento. Os FOFs rodaram bem durante a crise, tiveram gestão ativa, resiliência  e os dividendos sofreram pouco com isso. Alguns exemplos são RBRF, HFOF, CPFF.

Lembrando que não fazemos sugestão de compra ou venda, para isso é importante você analisar os fundos em relação ao tamanho, liquidez, gestor. Se precisar de ajuda de um profissional, você pode falar com um parceiro do Real Valor. 

Que indicadores olhar na hora de escolher um Fundo Imobiliário?

Muita gente acaba olhando para o Dividends Yeld, ou seja, apenas olham quais os ativos que fazem o maior pagamento de dividendo. 

Essa talvez não seja a melhor métrica, pois no contrato pode ter alguns poréns que podem te prejudicar ao longo prazo. 

A melhor maneira de usar o DY é fazer um desempate entre ativos. 

Mas afinal, o que é importante olhar? 

Veja como é a gestão do fundo, ela tem track record? quem é o gestor por trás do fundo? e a equipe? 

São pessoas com experiência? Já trabalham há um tempo juntas? Como é a qualidade dos ativos que estão investindo?

Quando se trata de fundos imobiliários, saber a localização é crucial para valorização do ativo. 

Para saber se está caro ou barato, um bom indicador é o Preço por valor patrimonial (P/VPA). Se você ainda não sabe como ver isso, indico fortemente o texto que o Edu fez. Confere aqui! 

156 / 159